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关于拓宽宝安产业发展空间,大力推广"工业上楼"工改工模式的提案
2018-04-02
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提案第20183149号

   由:关于拓宽宝安产业发展空间,大力推广"工业上楼"工改工模式的提案

人:曾剑琨、何家鸿、易雁翎、牛金瓶、周英雄、郑肖萍、曾汉成、苏河平、林启中、朱利霞、陈楚洪、郭瑞琼、孙甫伶、杨慧、黄超荣、徐西俊、吕海阳、张庆华、庞文超、张志红、姚奇生、郭畅元、李少参(共23名)

办理类型:主办会办

承办单位:城市更新局,经济促进局,规划土地监察局

   容:

    宝安区是我市产业发展大区,2017预计实现地区生产总值3448亿元,增长9.2%;完成固定资产投资817亿元,增长25.6%;出口总额2543亿元,增长4.8%。2017年,一批优质产业项目落户宝安。签约引进中能建、腾讯、美国戈尔、瑞士ABB等重大项目50宗,其中世界500强企业投资项目9宗,细分行业龙头企业投资项目23宗;新增美格智能等上市企业5家; “四上”企业总数达4420家。

    产业发展对宝安十分重要,目前宝安各街道基本上都是以第二产业发展为主,以第二产业发展带来大量人流、资金流发展第三产业。以大沙井街道(现分设为沙井、新桥街道)为例,一直以来是我区传统的工业重镇,人口约130万,对工业发展十分重视,以“工业立街”为街道定位,得到街道、社区领导干部、群众普遍认同。为什么我们这么看重第二产业,从全市来说,罗湖、福田、南山已基本没有成片的工业园区,深圳的制造业基本上靠大宝安、大龙岗来承载,不然深圳的产业就会空心化。从本身来说,大沙井跟福田、南山的一些街道相比,优质教育、医疗等城市配套明显不足,难以引进金融、服务业大型总部进驻,做大做实做强第二产业,才能长期支撑地区经济发展,大沙井街道也提出“像保护眼睛一样”保护我们工业用地等具体措施。辖区有工业企业4946家,行业分布广泛,其中计算机、通信和其他电子设备制造业,电器机械和器材制造业,橡胶和塑料、金属制品业三大行业,共计3374家,占比68%,已成为街道支柱行业。经过多年发展,大沙井街道的制造业在某些领域发展上占领先机,高新技术也发展较快,制造业已成为拉动大沙井街道经济增长的主引擎。

    新时代,宝安正向着“湾区核心、智创高地、共享家园”战略目标迈进,这一战略目标的实现,需要本地产业进一步转型升级,需要进一步吸引外来高端产业的落户!这些要求宝安提供大量高品质产业空间。但目前宝安各街道优质的产业空间载体有限,很多工业厂房建于上世纪八九十年代,工业厂房品质低端、配套不足、生产生活区混杂,挤压了优质产业的生存空间;同时,可供开发的土地有限,而工改商、工改居进一步抢占了大量优质工业用地;另一方面,高新技术多元跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高,导致好不容易培养起来的高速成长的企业包括大量的准上市公司,因其租用产房无法确权,不符合上市条件,企业环境不符合企业形象而外迁的情况不断加剧。

    为解决宝安产业发展空间严重不足这一难题,2018年1月17日,新桥街道组织辖区“两代表一委员”对街道工改工项目进行实地视察。我们认为,大力推广“工业上楼”工改工模式,通过盘活区属国有企业和社区股份公司老旧工业区用地资源,能有效加快拓展宝安产业空间。大沙井全至科技创新园“工业上楼”模式的成功,为全市园区拓宽产业发展空间以及创新园区建筑形态起到积极示范作用,值得加快借鉴推广。在今年的政府工作报告中,提出大力保障产业空间。严守工业红线,严控“工改居”,加大“工改工”支持及监管力度;推广“工业上楼”,支持大型工业企业以自改、合作等方式实施“工改工”;盘活区属国企土地空间资源,通过“农地入市”、产业用地整备、厂房租赁等模式满足项目落地及企业增资扩产用地需求。

    采取“工业上楼”模式有以下几点好处:

    1、“工业上楼”可以最大限度提升园区开发强度、提高建筑标准、完善生产生活配套。“工业上楼”可以实现厂房高楼化,机器生产同样在高楼大厦完成,且写字楼化的办公环境极大满足入驻高新企业高端人才的环境需求,对引进企业总部提供有利条件;

    2、“工业上楼”模式强调产业规划先行,引领后续的建筑设计、开发建设、招商和运营管理,以招商结果导向驱动落地,最终入驻企业生产、设计、研发等多个环节不再受制于空间局限,大幅提升空间利用效率,吸引大批先进制造企业争相进驻,解决深圳大量优质产业资源,特别是准上市公司因工业厂房无法确权而外迁发展的问题。

    3、“工业上楼”能有效引导我区产业发展,改变目前小、散、乱的产业布局。通过政府对“工业上楼”项目的产业发展监管引导,能有效改变目前产业发展布局。

   法:

    1、进一步简化宝安区属国有企业和街道社区股份公司工改工手续、报批程序标准化、提高更新容积率,出台鼓励政策。据初步了解,宝安区属国有企业和街道社区股份公司掌握了大部分工业厂房的土地资源,因改革开放初期各自发展,没有统一规划,建设标准低等原因,急需升级改造,然而受制于“工改工”程序繁琐、容积率低、改造效益不明显等因素,有实施“工改工”意愿,但没有动力。在今年的政府工作报告中,提出“鼓励区属企业做大做强”及“支持社区集体经济健康发展”,搭建股份合作公司与重点产业项目的沟通对接平台,实现存量集体用地、物业与优质项目互利共赢。目前,我市正在对工改工政策进行修改,建议要结合实际,出台一些真正能有利于工改工政策,让工改工项目有利可图。鼓励引导条件成熟的区属国有企业和社区股份公司尽快启动工改工改造。

    2、建议尽快重启房产确权工作,放宽区属国有企业和社区股份公司自改的工改工项目合法产权限制要求。目前,工改工项目要求60%物业有合法产权,但我区新两规确权工作已停止一段时间了,很多迫切需要改造的工业园区无法达到这一条件。区属国有企业和社区股份公司的工业厂房(不含个人名义下产房),产权清晰,特别是集体自改项目(不是地产发展商改造项目),不存在利益输送问题,建议取消工改工项目60%物业有合法产权的要求,不做物业有合法产权的要求,同时,尽快启动房产确权的工作。

    3、加大对区属国有企业、社区股份公司现有工业区、厂房租赁引导及管理,升级改造一批规划比较好、建设比较规范的工业园区,考虑引入专业及规范的产业运营团队。对于区属国有企业、社区股份公司现有工业园区,我们建议分类处理,厂房破旧、小、散、乱的,我们建议成片拆旧建新,实施更新改造;对于规划较好的工业园区,我们建议升级改造,改变目前简单的包租、分租模式,同时考虑引入专业及规范的产业运营团队,对接我区产业发展规划,进行产业布局。

    4、加强对升级改造工业园区、更新园区前中后全方面科学、灵活、持续的监管及服务。一是要做到真正的“工改工”,不要打着“工改工”旗号,享受相对便捷的审批程序后,变成商品房、写字楼出售。二是做到前中后的全方位监管。不要只是项目启动前签订了监管协议,后期就放任不管,可以考虑引入第三方监管。三是监管不能太僵化、要灵活处理。不要说项目初期就规定项目只能发展某一方向,如指定机器人产业,就不能引入其他产业。“工改工”项目由启动到建成招商,都要几年时间,如在项目启动时,就要求将项目定位写入合同中,对项目以后的招商引资会造成很大的困扰。




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